政策营业税重磅炸弹下 买二手房还是买新房？

对继续挂牌出售的人中，又可细分为换房需求迫切和不急于换房两类，对换房迫切的这一群体，其在挂牌出售时肯定就会较大的受到营业税的影响，售价相对会较低，卖房收入肯定会比在6月1日以前出售要少；对不急于换房的人来说，其肯定会将营业税直接或间接地转嫁到买家，这类人的心理表现为，不急于换房，宁愿久等，也不会减少自身的卖房收入，“姜太公钓鱼，愿者上钩”，此类情况下，必然会使一部分购房需求受到抑制。

除此之外的另外一个群体，就是取消换房、静观市场变化的这一类人，非常明显，这一类的盘源将会消失。

有换房需求的群体，受营业税的影响，其盘源供应量也将减少，同样，也会抑制需求。

出现规避营业税的操作方式

所谓“上有政策下有对策”，目前在某些城市已出现了规避营业税的交易方式，即买卖双方达成交易之后，不再像以往那样立即去办理过户手续，而是等到卖方的购房时间满两年之后再去办理，在此期间，卖方可以先收取卖房款，买方也可先搬进该套物业居住。

需要注意的是，这种操作方法虽然可以规避营业税，但存在一定的风险。据了解，采用这种操作方式的买卖双方，一般会到公证机关去为其交易行为公证，从而在一定程度上控制风险。但是，就算进行了公证，也无法担保在未正式办理过户期间买卖双方不会出现纠纷，而一旦出现纠纷，吃亏的往往是买方。因此，能够接受这种操作方式的买家并不多。

由此看来，二手房买卖供应将减少，需求受到抑制；租赁供应增加，租金走低。而新房市场在经过前段时间的“禁筹”、“打击虚假房地产广告”等整顿以后，炒风已经受到打击。而调息、“新旧国八条”等的出台，已经显示出政府不取得明显调控效果不罢休的明确态度，因此，在如此强势的调控面前，新房市场必然会更为稳定。深圳的新房市场一直都较为稳定、理性，但这并不是说就不存在投资炒作成分，此轮调控将进一步挤掉炒作泡沫，使新房市场更为合理。

因此，在营业税改革后，所带来的二手房交易费用增加的局面，有可能间接地令房价上升，从而将会抑制二手房购买需求，令一部分原本打算购置二手房的买家转而购买新房。住房需求迫切，而二手房供应减少、卖家将税费转嫁给购买者这些因素，会使他们产生买二手房不如买新房的想法。（作者系中原物业总经理）