二手房交易价格评估方法
不详
小房子
2007-6-4 20:59:06
二、二手房交易价格评估的方法
房地产价格评估的方法有很多，其基本方法包括市场比较法、收益法以及成本法。二手房交易价格的评估可以视不同情况选择不同的方法。其中最主要的是前两种方法，即市场比较法和收益法。
随着我国住房市场的发展和完善，二手房交易将会曰益活跃。市场比较法运用的前提条件就是市场比较活跃，能够找到可比的交易实例，这时就可以利用可比交易实例的成交价格作为参照物，并对可比交易实例住房与交易二手房之间的差异进行调整。因此，市场比较法有着其运用的基础条件，是可取的。
另一方面，收益法也有其应用的具体条件，而且作为专业估价人员应该学会自由运用这种方法，并将这种方法灵活运用到二手房的评估中去。在我国各个城市，住房租赁市场虽然还不算非常完善，但是，住房租赁活动却是非常活跃的。在北京，大量的外来人口以及在城市拆迁过程中的拆迁户也同样需要大量的租赁用房。因此，北京的房屋租赁市场实际上还是很活跃的。而且这个市场的租赁对象还是以旧有住房为主。在这种情况下，住房租赁价格应该是反映市场行情的。比如在右安门外的翠林小区，建筑面积为40平方米的住宅的租赁价格一般为800元／月，年租赁价格为9600元／平方米，如果粗略计算一下，就目前的一般收益率来看，基本上为5％-8％之间，如果选取6％，年期为60年的话，则房价应该在15万元左右，能够基本反映这里的房价水平。
房地产市场价格并不是由房地产的成本决定的，而是由市场供求决定的。如前所述，在市场发达的情况下，以及在住房出租市场发达的前提下，如果用成本法对二手房交易价格进行评估存在着很大的缺陷。
三、二手房交易价格评估的技术路线
具体来说，在对二手房的交易价格进行评估的过程中，根据选用的方法不同或者根据掌握的市场资料不同选择会有不同的技术路线。但是，一般来说，二手房交易价格评估应该遵循以下步骤(如图所示)：
来源: 小房子买房网 www.xiaofangzi.com
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