购房游戏，谁是赢家──谈签订预售合同的策略与技巧

预售商品房从动工到竣工、验收，这期间有许多不确定的因素，可能导致购房者所购置的期房面积多少有所变化。合同中根据面积误差的多少约定了三种处理方式：“总房价款保持不变”、“多退少补”和“退房”。就“多退少补”而言，实践中可能会与购房者的初衷相违背，增加了购房者的经济负担，使得购房者的利益得不到维护。根据《上海市房地产转让办法》第44条规定：“建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足合同约定的，房地产企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人；但预售合同另有约定的，从其约定。”这一规定体现了“多退少不补”的原则，明显倾向于保护购房者，故购房者可以据此在补充条款中约定对面积发生误差时的处理方法。若面积误差达到±2%或±3%，购房者则可提出退房。

3、慎重付款，配合监管银行对房产商的监督。

房产商有预售款监管银行，购房者付款时请直接交至银行，而切勿以现金形式直接支付给房产商，这可以起到银行对房产商的监管作用，保证房产商专款专用，避免其挪作他用，导致工程停建、缓建，从而能更好地保护购房者的利益。购房者应等监管银行通知付款后前往付款，而且每期付款之后，购房者均应取得由房产商开具的发票，而不仅仅是收据。

4、购房者与房产商地位平等，因而责任对等。

购房者与房产商作为合同的两个主体，地位平等，因而彼此承担对等责任。在合同第七条中规定“乙方如未按合同约定的时间付款，甲方有权按逾期应付款向乙方追索逾期利息，利息按____利率计算。”这就规定了购房者逾期付款应承担的违约责任。那么当房产商逾期交房时，就应承担对等的违约责任，以示公正。所以合同第十一条“……甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，乙方有权按已支付的房价款向甲方追索利息。……利息按_____利率计算。若逾期超过_____天，乙方有权选择下列第_____种方案追究甲方的违约责任……”应与第七条相一致。但是这并不是说只要开发商交付了违约金，就可以遥遥无期地拖延交房。一般来讲，若逾期交房90天，购房者就可以提出终止合同，要求房产商退回房款并支付违约金。