如何确定征地的合理补偿？

何来“全面开发权”

周诚教授从辐射增值只对建设用地起作用、对农地不起作用的论点出发，又引出另外两个错误论点：把辐射增值等同于农地开发权价格，辐射增值应当归社会所有，所以农地开发权也应当归社会所有，由社会来分配；于是，提出一个“全面开发权”论，主张农地开发权要归原土地所有者、相关土地所有者和国家共同拥有。

什么是土地开发权？土地开发权是占用、使用土地上下空间营造建筑物或其他工作物并取得相应收益的权利，是包括在土地所有权、使用权之中的一种用益物权。国有土地的开发权在国家手里；集体土地的开发权在集体土地所有者手里。为使它从土地所有权、使用权中分离出来，作为一种独立物权，供土地所有者、使用者以外的其他人专用，这种独立出来的物权在英美法系称之为“土地开发权（Ｌａｎｄ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ Ｒｉｇｈｔ）”，大陆法系称之为“地上权Ｓｕｐｅｒｆｉｃｉｅｓ”，在德国直截了当地称为“建筑权Ｅｒｂｂａｕｒｅｃｈｔ”（见孙宪忠著《论物权法》，２００１）。我国《物权法（草案）》将国有土地的开发权称为“建筑使用权”。

因为开发权是包括在土地所有权、使用权中的一种排他性支配权，要取得土地开发权，得向土地所有者付钱。在美国，要取得可转让的土地开发权须向转出开发权的土地所有者购买或给予补偿；我国民国时期，为取得地上权，得向土地所有者付租金；现在，开发商为取得国有土地开发权（建筑使用权）须缴纳出让金。所以土地开发权从来都不是私公共享的权利，从来就没有“全面开发权”，除非把土地国有化了。

也有把土地开发权国有化的实例。英国１９４７年的《城乡规划法》（加拿大１９５０年的《城乡规划法》）声明开发权是英皇的权利，规定：征购农地只付农业用途的价格，所有土地开发必须事前取得规划许可，缴纳等于１００％的开发增值扣除的“开发费（ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｃｈａｒｇｅ）”后才可开发。但此举并未成功，因为它扭曲了地价，冻结了土地市场，土地更加得不到有效利用，所以推行不到６年就取消了。对这次失败的经验，应当引以为训，而不要再搬到我国来推行了。