注意选房要素 经验总结

根据《办法》实施意见规定，商铺、写字楼、独立的别墅和整栋楼房预售，计价方式由当事人自行约定。

[低密度住宅]

长期以来，购房者普遍存在一个认识误区，认为“低密度”的评价标准就是容积率。专家认为，低密度是一个综合概念，住区规划设计应根据不同功能类型的住宅建筑，正确处理容积率、建筑密度和建筑高度三者之间的关系，评价低密度住区的经济技术指标至少应当包括容积率、建筑密度等项内容。

容积率，即每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(㎡/ha)或以总建筑面积(万㎡)与居住区用地(万㎡)的比值表示。而建筑密度是指居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。对于发展商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度。

一般来说，能称得上低建筑密度的住宅，按区域划分郊区应不高于20％，中心城区应不高于25％；至于建筑容积率，业内规定则更为详细，别墅的低容积率应不高于0.4，Townhouse的低容积率则在0.95之下，多层的最佳容积率应在1.2－1.3之间（低容积率不高于1.3），小高层的低容积率则在2.1之下，高层的低容积率应不高于3.5。

[日照间距]

日照间距是影响生活质量的重要因素，尤其是在北方寒冷地区，日照对老人、儿童尤为重要。它指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。决定居住区住宅建筑日照标准的主要因素，一是所处地理纬度及其气候特征，二是所处城市的规模大小。按照《城市居住区规划设计规范》规定，在北京地区日照标准不低于大寒日日照1小时。检测这个时间标准时要注意两个问题：首先，时间应是正午12点前后各半小时以内，因为正午是一天中太阳高度角最高的时刻；其次，参照的日照平面以底层窗台面为计算起点。

根据这个平均值，来计算出每栋楼中每个单元户型的价位。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6-8层，户型位置多为东、西向；一梯二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5％-8％，高层是在15％-20％之间。

一些开发商在进行宣传推广时，打出的均价，可能并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”最低的那栋楼的价格。因此，不少购房者在挑房时抱怨用“均价”的价格买不到自己合适的房子，也就不足为怪了。