出租收益率是关键 “以房养房”还划算吗？

对于降低当前居高不下的房价，国家是“煞费苦心”。为了稳定房价，政策一个接着一个地出台，从利率政策到行政措施再到税收调控，可谓是各个环节疏而不漏。对于普通的购房者来说，随着风云变换的形势而动，及时调整自己的购房策略是目前的当务之急。

据记者调查发现，目前在许多购房者中依然存在着“以房养房”、“以租抵贷”（房产投资者在以贷款方式购置了第二套房产后，往往出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月供）的房产投资方式。这批人先是随着央行加息，开始背负比以往要更加沉重的负担，相对于步步高企的房价及所带来的沉重的还款压力，一直较为平稳的租金使得一些经济实力普通的购房者开始决定出售自己的其中一套房产，但正在这个当口，开征营业税又使他们陷入了两难的境地。

面对此种状况，那些“以房养房”、“以租抵贷”的房产投资还是否有价值？是否可行？当前拥有房产的投资者是卖是租，如何抉择？带着这些问题，记者走访了业内专业人士。

美丽家园房产经纪公司总经理助理宫萍指出，从今年３月１７日开始，５年期以上银行按揭贷款年利率是５．５１％，而对于二次置业贷款购房将执行６．１２％或更高的房贷利率。也就是说当前房产投资的资金成本最低付出为５．５１％，如果出租房产的年收益率低于５．５１％，则出租方案显然不如出售该房产，那么可以将一次性回收资金用于提前全部或部分偿还另一房产的银行贷款。在这其中，出租收益率是决定房产投资者是选择卖房还是出租的关键。

房产出租收益率如何计算？宫萍举例说明，比如一位张先生以成本价购买一套位于西城区的房改房，建筑面积６０平方米，２００４年底，在海淀区贷款５０万元购买一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需负担取暖费１８００元、物业费９００元，结合目前该区域的市场状况，其出售价格约为４２万元（包含装修），月租金２０００元。现在来算算是该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金去归还银行贷款。