出租收益率是关键 “以房养房”还划算吗？

租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，张先生还需要投入１万元左右购置电器和家具；此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。则年租金净收益＝２０００×１１－１８００－９００＝１．９３万元，年租金收益率＝１．９３万／（４２万＋１万）＝４．４９％。显然，与其靠收取租金获取４．４９％的年收益率，不如将房产出售，回笼４２万元资金去归还海淀那套房子的部分银行按揭贷款，因为海淀的房子所付出的资金成本是５．５１％，高于４．４９％的出租收益率。

宫萍指出，由于营业税的征收，对于投资期限还未满两年的短期投资者来说，先采取“以房养房”的策略相对来说是比较合理的；对于投资期限已经超过两年的投资者来说，采取“以房养房”或者“以租抵贷”的方式未必就是最佳可行的方案。两者如何权衡，主要还是把握一个关键：出租收益率。

综合当前复杂的房地产市场环境以及将可能发生的政策变动因素，业内人士建议广大房产投资者，“以房养房”应该不再是一成不变的房产投资模式，应更加关注以下五个方面：

其一，如果拟出售的那套房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时将会受到很多限制。比如此次两年的时间界定以产权证为准，将会使许多因为没有及时办理产权证的投资者造成收益损失。

其二，如果考虑长久出租，就目前北京的租赁市场状况，要想维持原有居住品质和租金水平，房主一般还应每隔５年左右重新装修，更换部分家具家电。

其三，根据上例中的房产租赁市场行情，综合考虑各种因素，目前市场上有不少出租房屋的投资收益率在４．５％左右，低于目前的房贷利率约１个百分点（５．５１％－４．５％），“以房养房”的初衷可能难以实现。

其四，充分考虑利率变动的影响，规避利率风险。在当前加息背景下，对于准备分次置业，尤其是以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说，应充分考虑利率变动对房地产市场的负面影响，规避购置房产过程中的利率风险。在实际购房中应注意：首先，房产投资负债比例不宜过高，适当控制贷款成数，降低月供还款与收入的比例；其次，慎用“以租抵贷”方式购房，切忌将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源；最后，如果没有高于银行房贷利率的投资回报项目，而且今后没有大额开支计划，可以将手头的富余资金用于提前归还银行按揭贷款，以减少不必要的利息支出。

其五，有效组合房地产资源，实现房产最佳用途。当个人拥有两套以上房产，短期内没有转让房产的考虑时，则需进一步分析现有房产各自的地理区位、内在品质、周边环境等特点，确定哪套房产自己居住，哪套用于出租投资，通过有效组合配置房产资源，扬长避短，实现房产的最佳用途，创造最大投资收益。