房产新政影响投资保本点分类计算房子是否该卖

不详

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2007-5-24 22:24:58

4.“6·1”前签(预售)合同且办完契税已满2年的非普通住宅

它与第一种情况的差别在于营业税按照卖房所得的增值部分的5.55%收取，即：

保本价=买入价×[1+(1-首付比例)×按揭利率×贷款期限+1.5%+涨幅×5.55%]+一次性支出

5.“6·1”后签(预售)合同且办完契税未满2年的非普通住宅

第5、6种情形的应交契税增加到买房总价的3%，其营业税的缴纳情况则分别与第3、4种情形相同，因此：

保本价=买入价×[1+(1-首付比例)×按揭利率×贷款期限+8.55%+涨幅×5.55%]+一次性支出

6.“6·1”后签(预售)合同且办完契税已满2年的非普通住宅

保本价=买入价×[1+(1-首付比例)×按揭利率×贷款期限+3%+涨幅×5.55%]+一次性支出应用实例

举例

王先生于2004年6月份买了一套总价100万元的普通类住宅，三成20年按揭(年利率为5.31%基准利率)，现以110万元脱手。

根据政策，王先生属于上述第一种情况，则后续成本如下：

按揭利息=100万元×（1-0.3)×5.31%=3.7万元(注：等额/等本法会略有差异，但对我们的计算影响不大)

契税=100万元×1.5%=1.5万元，营业税=100×5.55%=5.6万元，其他一次性支出1.5万元，则他的保本价=100+3.7+1.5+5.6+1.5=112.3万元，因为他的卖出价为110万元，所以此次房产投资亏了2.3万元。

需要指出的是，由于没有严格区分按揭贷款使用等本还款法还是使用等额还款法，也没有考虑资金的时间成本和银行贷款利率的调整，对一些费用也做了大致的估算，因此所得到的只是大致的结果，仅供房产投资者参考，更精确的数据可以咨询专业的投资顾问。

由计算公式可以看出，房价的涨幅和银行按揭贷款利率的高低，将直接影响投资房产的收益率。

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