买房是投资租房才是消费
不详
网络转载
2007-5-24 22:24:53
一些基本概念
一、买房是什么？答：买房就是一次性付清70年的租金。
二、作为投资品，房子的价值是什么？答：就是这70年租金的现金贴现。
三、买房是投资行为，租房才是消费行为，自住者相当于买房后租给自己。
四、房子是有折旧的，70年后的残值等于零，那么前面70年的折旧至少要按每年2%来计算。
五、资金的使用是有成本的，资金成本＝自有资金比例×资金机会成本＋银行贷款比例×贷款利率
一些事实
一、房子售价与租金的比例很高，就我所了解的房子(以毛胚房为例，不必计算装修和家具的折旧)，年租金只相当于售价的3.5%到4%。
二、市场双方其实还在观望，卖方(包括开发商和炒房者)捂房，买方捂钱包。
关于房价的博弈
关于房价的走向，我们用建立经济模型的方式来推断——
一、假设买卖双方都是长期资金(自有资金或长期贷款)，房子的价格等于其价值，即资金成本等于房租减去折旧。
在这种情况下，双方在博弈中都没有优势，因为卖方在捂房的同时，可以将房子出租，获得收益，该收益扣除折旧后等于资金成本；买方也可以租房子住，租房的成本也等于资金成本加上折旧。
二、假设买卖双方仍是长期资金，但房子的价格高于价值，即资金成本高于房租减去折旧。在这种情况下，卖方将房子出租的收益扣除折旧后，将低于资金成本，时间越长，卖方损失越大；买方租房的支出将低于资金成本加折旧，买方宁愿把钱存银行，用利息来租房子，时间越长越有利。博弈的优势向买方倾斜。
来源: 小房子买房网 www.xiaofangzi.com
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